Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια στο επίκεντρο του νέου χωροταξικού σχεδιασμού
Τα ΤΠΣ αναμένεται να διαδραματίσουν καθοριστικό ρόλο στην οργάνωση του αστικού χώρου, στην προστασία του περιβάλλοντος, στη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, στη βελτίωση της ποιότητας ζωής των πολιτών και στην αντιμετώπιση χρόνιων πολεοδομικών προβλημάτων που απασχολούν πολλές περιοχές της χώρας.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του myota.gr, η δημοσίευση του Νόμου 5306/2026 (ΦΕΚ Α’ 88/08.06.2026) κυρώθηκε ο νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», ένα ενιαίο νομοθετικό κείμενο 632 σελίδων που συγκεντρώνει και κωδικοποιεί το σύνολο σχεδόν της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας της χώρας.
Παρότι ο νέος Κώδικας δεν εισάγει εκτεταμένες νέες πολιτικές επιλογές, αποτελεί πλέον το βασικό θεσμικό εργαλείο για τον χωρικό σχεδιασμό, τις πολεοδομικές μελέτες, τις οικοδομικές άδειες, τις απαλλοτριώσεις, τις αστικές αναπλάσεις και τη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ).
Για τους Δήμους, η σημασία του είναι ιδιαίτερα μεγάλη, καθώς καθορίζει το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), θα υλοποιηθούν αστικές αναπλάσεις και θα αντιμετωπιστούν χρόνια ζητήματα χρήσεων γης και πολεοδομικών εκκρεμοτήτων.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια στο επίκεντρο
Κεντρικό ρόλο στον νέο Κώδικα κατέχουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τα οποία αποτελούν πλέον το βασικό εργαλείο σχεδιασμού για κάθε Δήμο της χώρας. Το σχετικό κεφάλαιο περιλαμβάνεται στο άρθρο 21 του Κώδικα.
Σύμφωνα με τον Κώδικα, τα ΤΠΣ καθορίζουν:
-
το πρότυπο χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης μιας περιοχής,
-
τα όρια οικισμών και πολεοδομικών ενοτήτων,
-
τις χρήσεις γης,
-
τους όρους και περιορισμούς δόμησης,
-
τις ζώνες προστασίας,
-
τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης,
-
τις βασικές κατευθύνσεις για έργα υποδομής και κοινόχρηστους χώρους.
Η σημασία τους είναι τεράστια, καθώς τα ΤΠΣ θα καθορίσουν για τις επόμενες δεκαετίες πού θα μπορεί να χτίζεται, πού θα προστατεύεται το περιβάλλον, πού θα αναπτύσσονται οικονομικές δραστηριότητες και πώς θα οργανωθεί η ανάπτυξη κάθε Δήμου.
Η ψήφιση του Κώδικα έρχεται σε μια κρίσιμη χρονική στιγμή, καθώς βρίσκονται σε εξέλιξη περισσότερες από 200 μελέτες Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε ολόκληρη τη χώρα.
Νέο πλαίσιο για τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια
Παράλληλα, ο Κώδικας ενσωματώνει το θεσμικό πλαίσιο των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ), τα οποία μπορούν να χρησιμοποιούνται για την ταχεία αντιμετώπιση σύνθετων χωρικών προβλημάτων ή για την υλοποίηση σημαντικών αναπτυξιακών παρεμβάσεων.
Τα ΕΠΣ μπορούν να εφαρμοστούν σε:
-
περιοχές που έχουν πληγεί από φυσικές καταστροφές,
-
εκτάσεις στρατηγικών επενδύσεων,
-
περιοχές με έντονα πολεοδομικά προβλήματα,
-
ζώνες που απαιτούν ειδικό αναπτυξιακό σχεδιασμό.
Η δυνατότητα ταυτόχρονης έγκρισης Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και Ρυμοτομικού Σχεδίου Εφαρμογής προβλέπεται πλέον ρητά στον Κώδικα.
Τι σημαίνει για τις ΥΔΟΜ και τις οικοδομικές άδειες
Αν και ο Κώδικας δεν μεταβάλλει δραστικά τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών, συγκεντρώνει σε ένα ενιαίο κείμενο όλες τις βασικές διατάξεις που αφορούν:
-
τους όρους δόμησης,
-
την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα,
-
τα ύψη κτιρίων,
-
τα ποσοστά κάλυψης,
-
τους συντελεστές δόμησης,
-
την προσβασιμότητα των ΑμεΑ,
-
τις ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές των κτιρίων.
Για τις Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων, η κωδικοποίηση αναμένεται να μειώσει τις ερμηνευτικές ασάφειες και να διευκολύνει την αναζήτηση της ισχύουσας νομοθεσίας.
Ενισχυμένες δυνατότητες για αναπλάσεις και αστικές παρεμβάσεις
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι διατάξεις για:
-
τις αστικές αναπλάσεις,
-
τα Σχέδια Ολοκληρωμένων Αστικών Παρεμβάσεων,
-
τις υποβαθμισμένες περιοχές,
-
τις Ζώνες Ενεργού Πολεοδομίας,
-
τις Ζώνες Αστικού Αναδασμού.
Οι Δήμοι αποκτούν ένα πιο οργανωμένο θεσμικό πλαίσιο για παρεμβάσεις σε γειτονιές που παρουσιάζουν πολεοδομικά προβλήματα, ελλείψεις κοινόχρηστων χώρων ή ανάγκες περιβαλλοντικής αναβάθμισης.
Απαλλοτριώσεις και κοινόχρηστοι χώροι
Ο Κώδικας συγκεντρώνει επίσης το σύνολο των διατάξεων για:
-
απαλλοτριώσεις,
-
δημιουργία πλατειών,
-
διάνοιξη δρόμων,
-
κοινόχρηστους χώρους,
-
κοινωφελείς εγκαταστάσεις,
-
επανεπιβολή ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων.
Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα σημαντικό τμήμα για τους Δήμους, καθώς μεγάλο μέρος των δικαστικών και διοικητικών εκκρεμοτήτων αφορά ακριβώς ανενεργές απαλλοτριώσεις, δεσμευμένους χώρους και πολεοδομικές εκκρεμότητες δεκαετιών.
Περιβαλλοντικό ισοζύγιο και Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Ο νέος Κώδικας ενσωματώνει επίσης το θεσμικό πλαίσιο για:
-
το περιβαλλοντικό ισοζύγιο,
-
τη μεταφορά συντελεστή δόμησης,
-
την Ψηφιακή Τράπεζα Γης,
-
τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης.
Οι ρυθμίσεις αυτές θεωρούνται κρίσιμες για την προστασία κοινόχρηστων χώρων, διατηρητέων κτιρίων και περιοχών περιβαλλοντικού ενδιαφέροντος.
Τι πρέπει να προσέξουν οι Δήμοι
Για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, ο νέος Κώδικας σηματοδοτεί κυρίως την ανάγκη ενεργής συμμετοχής στις διαδικασίες ολοκλήρωσης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Οι αποφάσεις που θα ληφθούν τα επόμενα χρόνια μέσω των ΤΠΣ θα επηρεάσουν:
-
τις χρήσεις γης,
-
την οικιστική ανάπτυξη,
-
το πράσινο,
-
την προστασία του φυσικού περιβάλλοντος,
-
τις υποδομές,
-
τη χωροθέτηση οικονομικών δραστηριοτήτων,
-
την ποιότητα ζωής των κατοίκων.
