Σε μια κρίσιμη φάση για τον χωροταξικό σχεδιασμό και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά σε ένα ολοκληρωμένο σχέδιο πέντε διακριτών βημάτων για την οριστική αντιμετώπιση της εκτός σχεδίου δόμησης προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων.
Τον σχεδιασμό παρουσίασε από τα Χανιά ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, Ευθύμιος Μπακογιάννης, εξηγώντας ότι η τελική λύση θα δοθεί μέσω Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα καθορίζει τους κανόνες αναγνώρισης των δρόμων που παρέχουν δικαίωμα δόμησης. Η διαδικασία αυτή επιλέχθηκε ώστε να είναι πλήρως συμβατή με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Η εξέλιξη αυτή αφορά χιλιάδες ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές σε όλη τη χώρα, καθώς τα τελευταία χρόνια η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών έχει ουσιαστικά «παγώσει» μετά από αποφάσεις του ΣτΕ που απαιτούν σαφή πολεοδομική τεκμηρίωση για την οικοδομησιμότητα.
Πέντε βήματα έως την τελική λύση
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ, η διαδικασία για την αναγνώριση των δρόμων και την αποκατάσταση της δυνατότητας δόμησης θα εξελιχθεί σε πέντε βασικά στάδια.
1. Ανάθεση και εκπόνηση μελετών αναγνώρισης οδών
Το πρώτο βήμα αφορά την καταγραφή του υφιστάμενου οδικού δικτύου σε 981 Δημοτικές Ενότητες σε όλη τη χώρα.
Οι μελέτες αυτές αποτυπώνουν τους δρόμους που υπάρχουν στις εκτός σχεδίου περιοχές και εξετάζουν αν μπορούν να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι.
Όπως ανέφερε ο κ. Μπακογιάννης:
-
οι μελέτες για τα νησιά έχουν ήδη ολοκληρωθεί,
-
έχουν υπογραφεί συμβάσεις για την ηπειρωτική Ελλάδα και την Κρήτη,
-
η ολοκλήρωση της καταγραφής αναμένεται έως 30 Ιουνίου 2026.
Η διαδικασία χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης, γεγονός που επιβάλλει αυστηρό χρονοδιάγραμμα.
2. Σύνταξη Προεδρικού Διατάγματος για τα κριτήρια αναγνώρισης οδών
Μετά την ολοκλήρωση των μελετών καταγραφής, το ΥΠΕΝ θα προχωρήσει στην εκπόνηση σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα καθορίζει τα πολεοδομικά κριτήρια με βάση τα οποία θα αναγνωρίζονται οι δρόμοι.
Η επεξεργασία του σχεδίου θα γίνει το καλοκαίρι του 2026, ενώ το κείμενο θα τεθεί και σε δημόσια διαβούλευση.
Τα κριτήρια αυτά θα καθορίσουν ποιοι δρόμοι θα θεωρούνται κοινόχρηστοι και συνεπώς ποια οικόπεδα θα αποκτούν δικαίωμα δόμησης.
3. Νομοθετική εξουσιοδότηση για την έκδοση του ΠΔ
Παράλληλα θα προωθηθεί στη Βουλή νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα παρέχει την απαιτούμενη εξουσιοδότηση για την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος.
Η ρύθμιση αυτή θα αποτελέσει το θεσμικό πλαίσιο για την εφαρμογή του νέου συστήματος αναγνώρισης των οδών.
4. Προληπτικός έλεγχος από το Συμβούλιο της Επικρατείας
Το σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος θα αποσταλεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας για προληπτικό έλεγχο νομιμότητας.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ, αυτό αναμένεται να γίνει τον Οκτώβριο ή Νοέμβριο του 2026.
Η διαδικασία ελέγχου από το ΣτΕ συνήθως διαρκεί τρεις έως πέντε μήνες, ανάλογα με την πολυπλοκότητα του διατάγματος.
5. Κύρωση του πολεοδομικά αναγνωρισμένου οδικού δικτύου
Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου και την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος, θα προχωρήσει η κύρωση του οδικού δικτύου που αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστο.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΥΠΕΝ, η διαδικασία αυτή αναμένεται να ολοκληρωθεί στις αρχές του 2027, οπότε και θα αποκατασταθεί η δυνατότητα δόμησης για τα παρόδια οικόπεδα.
Τα πέντε βασικά κριτήρια για την αναγνώριση δρόμων
Στις προδιαγραφές των μελετών αναγνώρισης οδών, που υλοποιούνται μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, περιλαμβάνονται πέντε βασικές κατηγορίες στοιχείων που θα εξετάζονται για τον χαρακτηρισμό μιας οδού ως κοινόχρηστης.
Τα βασικά κριτήρια περιλαμβάνουν:
-
Ορθοεικόνες του Ελληνικού Κτηματολογίου και αεροφωτογραφίες πριν από το 1977, ώστε να αποδεικνύεται η ύπαρξη της οδού.
-
Οδοί που προκύπτουν από αναδασμούς ή αγροτικές διανομές και έχουν δημιουργηθεί με αποφάσεις της Πολιτείας.
-
Δρόμοι που βρίσκονται στη ζώνη παραλίας και εξυπηρετούν την κυκλοφορία.
-
Οδοί που οδηγούν σε σημαντικές δημόσιες υποδομές, όπως αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, νοσοκομεία ή έργα κοινής ωφέλειας.
-
Δασικές οδοί, εφόσον αποτυπώνονται στα κτηματολογικά διαγράμματα ή έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστες με δικαστικές αποφάσεις.
Τα στοιχεία αυτά θα αξιολογηθούν στις μελέτες προκειμένου να διαμορφωθεί το νέο θεσμικό πλαίσιο για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών.
Πολεοδομικός σχεδιασμός και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
Παράλληλα με το ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης, το ΥΠΕΝ προχωρά και στον συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ και ΕΠΣ).
Σύμφωνα με τον κ. Μπακογιάννη:
-
μέχρι τον Ιούνιο του 2026 αναμένεται να ολοκληρωθεί περίπου το 60% των δημοτικών ενοτήτων,
-
περίπου 40% των μελετών δεν θα προλάβει την προθεσμία χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης.
